Ваш личный советник в правовых вопросах!
Услуги

Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды достаточно часто происходит не только при аренде жилой недвижимости, но и коммерческой, а также при найме движимого имущества. Однако такое прекращение отношений между сторонами требует соблюдения определенных требований, которые установлены самими контрагентами в заключенном соглашении либо определены законом.

Сдача недвижимого имущества в аренду может принести хороший доход. Но в то же время такая деятельность может быть связана с определенными рисками. Длительная неуплата аренды, отказ от выселения, порча имущества – все это наносит ущерб. Защитить собственнику свои права можно лишь одним способом, подписав договор с нанимателем. Устные договоренности трудно подтвердить, а вот правильно оформленный договор является основанием для предъявления законных требований.

Права собственника недвижимости

Тот факт, что сдаваемая в аренду недвижимость принадлежит лицу на праве собственности, не делает его единственной инстанцией, решающий судьбу арендных правоотношений. Подписав договор найма, арендодатель передает часть своих прав собственника, в том числе право пользования, другой стороне. Арендодатель может продать свое имущество, но не может спокойно являться в сдаваемую квартиру, например, чтобы приготовить обед.

Также собственник не может досрочно расторгнуть договор аренды и выселить нанимателей, когда вздумается. Если арендодатель нашел более выгодный вариант сдачи своего имущества, ему придется дождаться срока окончания уже заключенного договора. Таким образом законодатель защищает права нанимателей. Но существует несколько причин, прямо указанных в договоре, возникновение которых может повлечь за собой досрочное расторжение договора аренды. 

Права нанимателей недвижимого имущества

Лицо, нанявшее объект недвижимости, получает право пользования им. Это не значит, что наниматель может делать с помещением все, что заблагорассудится. Одним из основных условий договора аренды является положение про целевое назначение имущества. Если квартира сдается как жилое помещение, то в ней нельзя организовывать офис. Если помещение сдается в качестве офисного, то нельзя в нем открывать продуктовый магазин. Ограничения могут вытекать из закона, а могут дополнительно оговариваться собственником. Но соблюдаться они должны в любом случае.

Наниматель не может просто съехать, и тем самым прервать арендные отношения. Законом предусмотрено правило, согласно которому сдача объекта аренды происходит в том же порядке, что и принятие, чаще всего это означает подписания акта приема-передачи. С жилой недвижимостью дела обстоят проще, жилец съехал, и собственник тут же нашел следующего. А вот с коммерческой недвижимостью немного сложнее. Арендатор не обязан перестать насчитывать арендную плату, если наниматель просто съехал без предварительной договоренности, а сумма задолженности впоследствии может быть вытребована в судебном порядке. Ведь собственник не обязан являться каждый день в сдаваемое помещение, чтобы уточнить, пользуется ли им наниматель. 

На какой срок заключается соглашение

Стороны вправе обозначить в заключаемом договоре, на какой срок переходит имущество в пользование арендатора, и когда подлежит возврату арендодателю. Это условие не существенное для подобного рода договоров, а потому соглашение будет считаться заключенным, даже если срок в нем не предусмотрен. В таком случае считается что отношения между контрагентами заключены на неопределенный срок.

В подобных случаях, как устанавливает ст. 610 ГК РФ, соглашение может быть расторгнуто любой стороной в одностороннем порядке. Однако для этого нужно предварительно оповестить противоположную сторону:

  • за три месяца – если объектом является недвижимость;
  • за один месяц – если арендуется иное имущество, например, автомобиль, бытовая техника и прочее;
  • за другой установленный законом или соглашением срок.

Следует знать, что в некоторых случаях законом предельный срок заключения договора ограничивается.

Досрочное расторжение договора аренды: основания

Основания, по которым контрагенты имеют право осуществить прекращение аренды помещения досрочно, в целом можно подразделить на 2 группы – в зависимости от того, кто проявил инициативу (арендатор или арендодатель). Они перечислены в ст. 619 и 620 ГК. Среди них имеются следующие:

1. Арендатор использует полученное имущество не по назначению или с нарушением обязательств.

2. В результате действий арендатора свойства и качества помещения (иной вещи) ухудшаются.

3. Неоднократная просрочка оплаты.

4. Обязанная производить капитальный ремонт сторона уклоняется от этой обязанности.

5. Арендодатель передал имущество, не отвечающее требованиям соглашения, с недостатками.

6. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или вовсе не передает его контрагенту.

7. Переданное имущество непригодно к использованию.

8. Иные основания.

В некоторых случаях возможно потребуется обращение в суд для получения судебного решения.

Договоренность о досрочном расторжении договора аренды

досрочное расторжение договора аренды - адвокат Мурзакова Е. М.

Как расторгнуть договор до окончания срока его действия? Стороны могут просто договориться об этом. Порядок прекращения арендных отношений в таком случае такой же, как и в обычной ситуации.

Все намного сложнее, если одна из сторон не хочет и слышать о досрочном расторжении договора аренды, поскольку это существенно нарушить ее планы, и  возможно, лишит выгоды. Тогда необходимо найти повод для прекращения аренды, что трудно сделать без опытного адвоката, знающего тонкости этой сферы.

Если вам необходимо произвести досрочное расторжение договора аренды, звоните по тел. 8 (495) 505-24-50, записывайтесь на прием и приходите на консультацию. Адвокат Мурзакова Е.М. ответит на любые ваши вопросы, поможет произвести расторжение арендных отношений, не нарушая условий сделки и требований закона.

 

Читайте также:

Как взыскать долг за аренду квартиры по договору найма

 

Вернуться в раздел Расторжение договора аренды