Ваш личный советник в правовых вопросах!
Услуги

Расторжение договора аренды

Споры, вытекающие из арендных правоотношений, достаточно частое явление. И потому законодатель уделил этому правовому институту должное внимание, попытавшись внедрить механизмы, защищающие права обеих сторон сделки. И одним из таких защитных механизмов является возможность расторжения договора аренды недвижимости в одностороннем порядке только в ограниченном количестве случаев прямо указанных в законе. Правовые нормы составлены таким образом, чтобы исключить обычную прихоть, но при этом иметь право при необходимости защитить свои интересы.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В тех случаях, когда арендодатель хочет прекратить арендные правоотношения, ему необходимо либо полюбовно договориться с арендатором, либо попытаться доказать, что в действительности существует одна из четырех причин, указанная в Гражданском Кодексе РФ как повод для досрочного расторжения договора аренды. Это может быть ситуация, когда:

  • Арендатор по каким-то причинам существенно нарушил условия договора, или начал пользоваться объектом, сданным в аренду не по назначению, закрепленному в договоре. И тут встает вопрос: а что относится к существенным нарушениям, и как доказать, что объект используется не по назначению. Все эти вопросы не имеют точного определения в законодательстве, а критерий существенности определяется сугубо судьей.
  • Арендатор существенно ухудшает имущество.
  • Арендатор уже два раза просрочил с оплатой.
  • Арендатор не выполнил своего обязательства по проведению капитального ремонта объекта аренды.

Вроде бы все понятно, если арендатор угрожает безопасности объекта и не платит аренду, тогда можно разорвать с ним договор. Но вот сбор доказательств стоит поручить опытному юристу, который в точности знает, какие именно доводы будут восприняты судом.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор также имеет возможность преждевременного расторжения договора. Тут может возникнуть вопрос, а в чем проблема: съехал из арендуемого помещения и считай, что договор расторгнут. Но юридически это неверно, ведь арендодателю все равно, пользуетесь вы арендованным имуществом, или нет, арендную плату необходимо вносить в любом случае. Так что, даже съехав, за арендатором остается обязанность по внесению аренды. Опять же арендатор может согласовать это с арендодателем, или доказать, что имущество не может быть использовано в силу обстоятельств, не зависящих от него.

В ст. 620 ГК РФ перечислены случаи, когда требование от стороны, сдающей имущество, о расторжении договора аренды удовлетворяется:

  • Договор был подписан сторонами, но арендодатель так и не передал имущество второй стороне в пользование, или создает условия, при которых использование имущества по назначению невозможно.
  • В арендованном имуществе оказались существенные недостатки. А при заключении договора владелец имущества умолчал, что имущество с дефектами, сам же арендатор не мог их заметить во время первичного осмотра, и они проявились только при целенаправленном использовании объекта аренды.
  • Арендодатель не выполняет свои обязанности по проведению капремонта. Обычно если в договоре есть такое обязательство, то тут же указываются и сроки, в которые арендодатель обязан произвести все ремонтные действия. Но даже если срока и нет, то подразумевается, что капитальный ремонт выполняется в разумные сроки.
  • Арендуемое имущество стало непригодным к использованию, а причины этого никак не зависели от воли арендодателя.

Особенности расторжения договора аренды (найма) жилого помещения

В ст. 83 ЖК РФ указаны дополнительные основания для досрочного прекращения арендных правоотношений по договорам, где объектом сделки выступает жилье. Наймодатель жилья выставляет требование о расторжении договора аренды, если:

  • Наниматель не платит аренду или коммунальные платежи (если за ним закреплена такая обязанность) на протяжении полугода.
  • Жилье разрушается или повреждается из-за действий нанимателя или лиц, которых он пригласил в помещение.
  • Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и свободы, что делает затруднительным проживание в доме (подъезде).
  • Жилье используется не по назначению, например, в нем оборудован офис.

А вот права нанимателя на досрочное расторжение договора в ЖК РФ не предусмотрены. Но в ч. 3 ст. 83 этого акта указано, что с выездом нанимателя и проживающих с ним лиц из помещения, договор автоматически расторгается. А значит, наниматель может в любое время прекратить съем помещения, и при этом не быть должным за аренду, когда им уже не пользовались.

Порядок расторжения договора

Кроме поиска подходящих оснований для досрочного прекращения аренды, уделяется внимание и оформлению прекращения договорных отношений. Для начала сторона, желающая прекратить отношения, уведомляет об этом контрагента. Делать это необходимо в письменном виде, чтобы на руках остались доказательства уведомления второй стороны о прекращении договора.

В отдельных случаях просто фиксации факта наличия основания для расторжения договора аренды недостаточно. Например, в случае с просрочкой уплаты аренды. Арендатор может ведь и исправиться, внести все платежи и уплатить неустойку. Поэтому на момент разбирательства в суде силу имеет непогашенная задолженность.

Адвокат Мурзакова Екатерина Михайловна подскажет, как правильно вести переговоры с контрагентом, и какие действия нужно предпринять, чтобы все формальности были соблюдены, и обращение в суд оказалось результативным.

Помощь адвоката при расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды - адвокат Мурзакова Е. М.

Адвокат может помочь произвести расторжение договора аренды таким образом, чтобы не были нарушены права обеих сторон. Этого можно достичь путем проведения переговоров или через суд, в том случае, если вторая сторона не дает согласия на досрочное прекращение правоотношений. Проанализировав условия договора и сложившуюся ситуацию, адвокат предложит своему клиенту оптимальный вариант урегулирования споров между сторонами.  

 

Читайте также:

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

 

Вернуться в раздел Юридические услуги по подготовке документов