Расторжение договора аренды

Споры, вытекающие из арендных правоотношений, достаточно частое явление. И потому законодатель уделил этому правовому институту должное внимание, попытавшись внедрить механизмы, защищающие права обеих сторон сделки. И одним из таких защитных механизмов является возможность расторжения договора аренды недвижимости в одностороннем порядке только в ограниченном количестве случаев прямо указанных в законе. Правовые нормы составлены таким образом, чтобы исключить обычную прихоть, но при этом иметь право при необходимости защитить свои интересы.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В тех случаях, когда арендодатель хочет прекратить арендные правоотношения, ему необходимо либо полюбовно договориться с арендатором, либо попытаться доказать, что в действительности существует одна из четырех причин, указанная в Гражданском Кодексе РФ как повод для досрочного расторжения договора аренды. Это может быть ситуация, когда:

Арендатор по каким-то причинам существенно нарушил условия договора, или начал пользоваться объектом, сданным в аренду не по назначению, закрепленному в договоре. И тут встает вопрос: а что относится к существенным нарушениям, и как доказать, что объект используется не по назначению. Все эти вопросы не имеют точного определения в законодательстве, а критерий существенности определяется сугубо судьей.
Арендатор существенно ухудшает имущество.
Арендатор уже два раза просрочил с оплатой.
Арендатор не выполнил своего обязательства по проведению капитального ремонта объекта аренды.

Вроде бы все понятно, если арендатор угрожает безопасности объекта и не платит аренду, тогда можно разорвать с ним договор. Но вот сбор доказательств стоит поручить опытному юристу, который в точности знает, какие именно доводы будут восприняты судом.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор также имеет возможность преждевременного расторжения договора. Тут может возникнуть вопрос, а в чем проблема: съехал из арендуемого помещения и считай, что договор расторгнут. Но юридически это неверно, ведь арендодателю все равно, пользуетесь вы арендованным имуществом, или нет, арендную плату необходимо вносить в любом случае. Так что, даже съехав, за арендатором остается обязанность по внесению аренды. Опять же арендатор может согласовать это с арендодателем, или доказать, что имущество не может быть использовано в силу обстоятельств, не зависящих от него.

В ст. 620 ГК РФ перечислены случаи, когда требование от стороны, сдающей имущество, о расторжении договора аренды удовлетворяется:

Договор был подписан сторонами, но арендодатель так и не передал имущество второй стороне в пользование, или создает условия, при которых использование имущества по назначению невозможно.
В арендованном имуществе оказались существенные недостатки. А при заключении договора владелец имущества умолчал, что имущество с дефектами, сам же арендатор не мог их заметить во время первичного осмотра, и они проявились только при целенаправленном использовании объекта аренды.
Арендодатель не выполняет свои обязанности по проведению капремонта. Обычно если в договоре есть такое обязательство, то тут же указываются и сроки, в которые арендодатель обязан произвести все ремонтные действия. Но даже если срока и нет, то подразумевается, что капитальный ремонт выполняется в разумные сроки.
Арендуемое имущество стало непригодным к использованию, а причины этого никак не зависели от воли арендодателя.

Особенности расторжения договора аренды (найма) жилого помещения

В ст. 83 ЖК РФ указаны дополнительные основания для досрочного прекращения арендных правоотношений по договорам, где объектом сделки выступает жилье. Наймодатель жилья выставляет требование о расторжении договора аренды, если:

Наниматель не платит аренду или коммунальные платежи (если за ним закреплена такая обязанность) на протяжении полугода.
Жилье разрушается или повреждается из-за действий нанимателя или лиц, которых он пригласил в помещение.
Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и свободы, что делает затруднительным проживание в доме (подъезде).
Жилье используется не по назначению, например, в нем оборудован офис.

А вот права нанимателя на досрочное расторжение договора в ЖК РФ не предусмотрены. Но в ч. 3 ст. 83 этого акта указано, что с выездом нанимателя и проживающих с ним лиц из помещения, договор автоматически расторгается. А значит, наниматель может в любое время прекратить съем помещения, и при этом не быть должным за аренду, когда им уже не пользовались.

Порядок расторжения договора

Кроме поиска подходящих оснований для досрочного прекращения аренды, уделяется внимание и оформлению прекращения договорных отношений. Для начала сторона, желающая прекратить отношения, уведомляет об этом контрагента. Делать это необходимо в письменном виде, чтобы на руках остались доказательства уведомления второй стороны о прекращении договора.

В отдельных случаях просто фиксации факта наличия основания для расторжения договора аренды недостаточно. Например, в случае с просрочкой уплаты аренды. Арендатор может ведь и исправиться, внести все платежи и уплатить неустойку. Поэтому на момент разбирательства в суде силу имеет непогашенная задолженность.

Адвокат Мурзакова Екатерина Михайловна подскажет, как правильно вести переговоры с контрагентом, и какие действия нужно предпринять, чтобы все формальности были соблюдены, и обращение в суд оказалось результативным.

Помощь адвоката при расторжении договора аренды

Адвокат может помочь произвести расторжение договора аренды таким образом, чтобы не были нарушены права обеих сторон. Этого можно достичь путем проведения переговоров или через суд, в том случае, если вторая сторона не дает согласия на досрочное прекращение правоотношений. Проанализировав условия договора и сложившуюся ситуацию, адвокат предложит своему клиенту оптимальный вариант урегулирования споров между сторонами.

Читайте также:

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Вернуться в раздел Юридические услуги по подготовке документов