Сопровождение сделок по купле-продаже объектов недвижимости
Предлагаем вам такую услугу как юридическая помощь при оформлении сделок с недвижимостью. Очень важно, чтобы приобретаемая вами собственность – здания, сооружения, жилые помещения, земельные участки и др., отчуждалась в строгом соответствии с нормами действующего законодательства, с соблюдением всех требований, предъявляемых к такого рода сделкам.
Правила заключения договора отчуждения недвижимости
К сделкам с недвижимостью относят продажу земельных участков, квартир (в целом и в долях), зданий, а также предприятий, так как иное не предписано положениями законодательства, регулирующего процесс отчуждения предприятий как единых комплексов.
Правила, которыми регулируются договора отчуждения недвижимости, закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
Статьей 549 прописано обязательное совершение сделки в письменной форме. При несоблюдении формы договора он считается недействительным.
После подписания сторонами договора он подлежит обязательной регистрации в установленном порядке. В случае если одна из сторон неправомерно уклоняется от совершения регистрации, возможно обращение в суд для защиты прав и регистрации договора по решению суда.
В данном случае рекомендую обратиться за консультацией к специалисту и доверить представлять ваши интересы в суде опытному адвокату, поскольку дела этой категории требуют глубоких юридических познаний и большого практического опыта.
Переход прав на земельный участок при приобретении недвижимого имущества
При совершении сделок с недвижимостью следует помнить о положениях ст. 552 ГК РФ, согласно которым при отчуждении недвижимости к покупателю переходит право и на участок земли, на котором данная недвижимость расположена. Перед заключением сделки необходимо собрать информацию и подготовить правоустанавливающие и иные документы не только на отчуждаемый объект, но и на земельный участок.
Если участок земли и недвижимость принадлежат разным лицам, это не может быть препятствием для заключения договора. Покупатель в данном случае приобретет те же права в отношении земельного участка, которые были у продавца. Согласие собственника земли для совершения сделки не требуется.
Для признания сделки состоявшейся подписать договор и зарегистрировать его в установленном порядке недостаточно. Имущество считается переданным покупателю лишь после подписания сторонами акта приема-передачи предмета договора (квартиры, земельного участка, дома и пр).
Предмет договора
Купля-продажа недвижимости регламентирована законодателем в главе 30 ГК. В статьях 7 параграфа указаны некоторые нюансы, которые требуют серьезного подхода к совершению этой сделки под страхом возможного признания ее в дальнейшем недействительной из-за невыполнения необходимых условий.
У каждого соглашения есть собственные существенные условия. Без соблюдения и согласования их он может быть признан даже не недействительным, а незаключенным. При купле-продаже недвижимости таким условием закон называет предмет (ст. 554 ГК). При этом недостаточно указания в соглашении того, что продается квартира (домовладение, коммерческая недвижимость и т.п.). Законодательство требует, чтобы предмет был индивидуально определен, чтобы его можно было отличить от других похожих объектов. Именно по этой причине нужно фиксировать в документе следующие сведения:
- вид продаваемого имущества;
- адрес его местонахождения;
- площадь объекта;
- целевое назначение;
- иные идентификационные данные.
Иные неотъемлемые условия купли-продажи недвижимости
|
Цена |
Еще одним обязательным условием в ст. 555 ГК названа цена. Естественно, без указания этого условия будет невозможно определить, за какую цену осуществляется продажа имущества. Обусловлено это требование еще и следующими факторами: Необходимость уплатить налоги после реализации недвижимости, размер которых устанавливается исходя из цены, прописанной в соглашении. Довольно высокая стоимость недвижимости (по сравнению с иным движимым имуществом). Невозможность определения цены отдельно взятого объекта недвижимости по аналогии с прочими объектами (при продаже иного имущества такой способ возможен (п. 3 ст. 424 ГК РФ)).
|
|
Перечень пользователей |
В ст. 558 ГК определено специальное условие для сделок с жильем. В соглашениях при покупке такого имущества обязательно нужно указывать перечень граждан, которые будут сохранять за собой право пользования.
|
|
Дополнительные условия |
В соответствии с законодательством продавец и покупатель помимо перечисленных условий могут потребовать согласования и других вопросов. |
О государственной регистрации
Важный момент! Бывают ситуации, когда покупатель отдал деньги своему контрагенту, а тот передал ему недвижимое имущество. При этом договор они не регистрируют. Следует знать, что в таком случае ответственность перед другими лицами, связанную с проданной недвижимостью, несет продавец, пока не будет осуществлена регистрация согласно законодательству. Проще говоря, если проданная недвижимость сдается в аренду, то арендную плату получать будет продавец, если, например, имущество находится в залоге, то он так же будет ответственен перед залогодержателем. Права и обязательства переходят к новому собственнику только после регистрации в соответствующем государственном органе.
Переход прав на объект купли-продажи обязан быть зарегистрирован в уполномоченном органе. Функции по такой регистрации Правительством возложены на Росреестр. Работает этот государственный орган на основании ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Нужно заметить, что Росреестр вправе в установленных указанным законом случаях отказать в регистрации права. Получив грамотную консультацию адвоката Мурзаковой Е. М. или доверив ей дело по сопровождению купли-продажи недвижимости, этот отказ можно избежать.
Адвокат по купле-продаже объектов недвижимости
Процесс заключения договоров с недвижимым имуществом сложен, требует досконального знания гражданского права, порядка составления договоров, получения всевозможных правоустанавливающих, разрешительных документов. Ошибки или небрежности, а подчас и недобросовестность, допущенные при заключении договора обернутся для вас существенными потерями как в финансовом, так и в моральном плане. Судебные издержки, в случае оспаривания договора будут значительными и длятся такие процессы годами. Для исключения всех возможных рисков обратитесь за помощью к адвокату по сопровождению сделок по купле-продаже недвижимости, имеющему успешный опыт ведения данного рода дел. Своевременно полученная консультация и помощь убережет вас от серьезных проблем в дальнейшем.
По данному направлению предлагаем вам следующее:
- предварительная разработка наиболее оптимальных схем приобретения недвижимости;
- проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- составление договоров купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п. с последующей регистрацией договора или перехода прав;
- полное юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью, включая:
-сбор всех документов для совершения регистрационных действий;
-составление соответствующего договора, подача и получение документов о регистрации права в УФРС;
-заказ и получение технического, кадастрового паспортов, документов на землю;
-узаконивание перепланировок.
Читайте также:
Договор купли-продажи: особенности
Как продать долю в приватизированной квартире?
Какие сделки с земельными участками можно реализовать?
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка
Нюансы продажи объекта недвижимости
Купля-продажа недвижимости между близкими родственниками