Договор купли-продажи: особенности

Сегодня процедура купли-продажи недвижимости практически не контролируется государством или иными третьими лицами. Стороны, договорившись о сделке, могут провести ее самостоятельно. Еще с 90-х годов для удостоверения сделки не требуется нотариальное заверение, а в 2013 году отменено требование о государственной регистрации договора. Единственное, что нужно сделать сторонам - это зарегистрировать переход права собственности и заплатить налог, если такой насчитывается. Такая видимая простота таит массу опасностей для участников сделки, которые из-за незнания юридических тонкостей могут стать жертвами мошенников, или просо недобросовестных граждан.

Содержание договора купли-продажи

Если по каким-то причинам текст договора не устраивает участников сделки, или возникает необходимость проверить законность включенных в договор купли-продажи особенностей, целесообразным решением будет обращение к специалисту. Консультация у юриста, работающего с риелторским агентством, может считаться высококвалифицированной, но исключать фактор заинтересованности нельзя.

Обратившись к адвокату, клиент получит независимую оценку текста договора, а также сопровождающих сделку рисков. Как итог, клиент получает договор, условия которого полностью соответствуют действующему законодательству, а последствия заключения сделки не будут содержать неприятных сюрпризов для сторон.

Обязательные условия договора

Гражданским законодательством предусмотрены некоторые особенности договора купли-продажи недвижимости, несоблюдение которых ведет к недействительности сделки. Так, нормами ст. 554 ГК РФ выставляется требование к описанию предмета сделки. Это описание составляется так, чтобы после прочтения можно было с уверенностью определить, какая именно квартира или дом были проданы. Указываются адрес, если он присвоен, и другие характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат.

Нормы ст. 555 ГК РФ требуют обязательного включения в текст соглашения условия о цене продаваемой недвижимости. Если в договоре купли-продажи вещи цена не согласовывается, то применяются правила ст. 424 ГК РФ, когда за основу берется средняя рыночная стоимость за аналогичный товар. В случае с недвижимостью такой подход исключается. В договоре указывается конкретная цена за весь объект, или за квадратный метр, но при этом есть указание площади объекта.

Еще одна особенность договора купли-продажи, действующая только для жилья, прописана в ст. 558 ГК РФ. Если после продажи квартиры или дома из нее выписываются не все проживающие там лица, то это отображается в договоре. Причем такое условие – существенное.  Это правило в жизни реализуется, если право пользование жильем гражданин получил по завещательному отложению, а наследник решил продать квартиру (и в других случаях).

Особенности договора купли-продажи, заключаемые с участием несовершеннолетних

Наличие несовершеннолетних в квартире, которая продается, затрудняет оформление сделки. Государство проверяет такие ситуации и следит, чтобы ребенок не лишился места для проживания, и чтобы его права не были ущемлены. Поэтому законные представители получают разрешение на заключение договора и отчуждение недвижимости.

В ситуациях, когда ребенок просто прописан в продаваемой квартире, для получения одобрения сделки органами опеки достаточно показать, что ребенку предоставится на замену другое жилое помещение. А вот когда ребенок является совладельцем квартиры (она была приватизирована с его участием, или куплена родителями частично за счет материнского капитала), задача родителей усложняется.

Если же несовершеннолетний выступает со стороны покупателя, то контроля со стороны органов опеки нет. Но тут соблюдаются общие правила заключения сделок несовершеннолетними, закрепленные в ст. ст. 26-28 ГК РФ. Следует понимать, что малолетний даже не может поставить в договоре свою подпись, но получает права на купленную квартиру наравне со взрослыми членами семьи.  

Такие особенности договора купли-продажи делают процедуру его заключения непонятной для обывателей, и привлечение квалифицированного консультанта помогает провести сделку правильно и быстро. Адвокат Мурзакова Екатерина Михайловна поможет составить текст договора или проанализировать соглашение, предоставленное контрагентами, разъяснит, какие документы собираются до выхода на сделку с обеих сторон.

Договор купли-продажи: особенности передачи денег

Покупатель, сделавший свой выбор, может закрепить предварительные договоренности с продавцом путем внесения задатка или аванса. Хотя задаток или аванс являются сравнительно небольшими суммами по отношению к полной стоимости объекта недвижимости, но никто не хочет просто их подарить. А что уже говорить обо всей сумме. Факт передачи денег должен иметь свое подтверждение.

Адвокат, предлагает сторонам оптимальную схему проведения оплаты как предварительной, так и основной. При этом используются такие инструменты как, например, расписка, подтверждающая получение продавцом денег.

Проверка истории объекта недвижимости

Чтобы после сделки не возникли проблемы, необходимо не просто заключить юридически правильный договор, но и проверить сам предмет договора. Прописанные в квартире недееспособные и лица, отказавшиеся участвовать в ее приватизации, переход права собственности к продавцу от лица, чье право отчуждать собственность было ограничено, и это не считая сделок, совершенных под принуждением и обманным путем. Каждый договор купли-продажи имеет свои особенности. А правоустанавливающие документы свою историю. И чтобы стать полноценным собственником недвижимости необходимо провести всестороннюю проверку, что также позволит исключить судебные тяжбы и потерю денег, внесенных как плату за покупку объекта недвижимости. Адвокатская проверка включает в себя запросы по всем инстанциям, располагающим информацией о различных ограничениях, а также иные действия, направленные на выявление скрытых обременений.  

Читайте также:

Как признать договор недействительным?

Вернуться в раздел Сопровождение сделок по купле-продаже объектов недвижимости