Как признать договор недействительным?

Заключенная сделка по приобретению недвижимости может быть расторгнута, или признана недействительной, если для этого есть основания. Согласно законодательству признание сделки недействительной ведет к двусторонней реституции, т. е. стороны возвращают все то, что было ими получено по договору. Касательно договора купли-продажи недвижимости это правило действует следующим образом: продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Казалось бы, ничего страшного, но как быть в том случае, если одной из сторон нечего вернуть?

Основания для признания договора недействительным

Гражданским кодексом предусмотрено две группы оснований для признания договора недействительным, согласно одной группе сделка может быть оспоримой, основания из второй группы дают повод считать сделку ничтожной.

Заключение сделки может быть оспорено в таких случаях:

Если для совершения сделки не было получено обязательное разрешение третьего лица, например, согласие супруга на продажу квартиры.
Если стороной по договору был ограниченно недееспособный гражданин или несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет.
Если лицо, являющееся стороной по договору, в момент заключения сделки не понимало смысла происходящего, например, было в состоянии алкогольного опьянения.
Если лицо, являющееся стороной по договору, заключило его, заблуждаясь о предмете сделки, ее природе, в отношении второй стороны.
Если сторону по договору заставили подписать его, применив насилие, обманув или угрожая.

Сделка была ничтожной, если:

является мнимой или притворной;
если стороной по договору был недееспособный или малолетний гражданин;
если договор нарушал требования нормативно-правового акта, в том числе закона.

Последствия признания договора недействительным

На законодательном уровне общие для всех случаев признания сделки недействительной последствия закреплены в ст. 167 ГК РФ. Согласно положениям этой статьи договор недействителен уже с самого момента его заключения. Получается, что стороны не могли выполнять по нему обязательства (передавать квартиру и деньги), но сделали это.

Поэтому покупатель квартиры должен вернуть недвижимость ее законному владельцу, а продавец возвращает полученные деньги. И тут важный такой момент. Продавец обязан вернуть сумму, обозначенную в договоре. А если стороны занизили ее, а на самом деле покупатель заплатил цену выше, то с возвратом полной суммы возникнут проблемы:

нужно найти подтверждение, что уплачена та сумма, на которой настаивает покупатель, а не та, что закреплена в договоре,
сделкой может заинтересоваться налоговая, ведь продавец уплачивал налог, размер которого рассчитывался исходя из зафиксированной в договоре суммы. Значит, стороны умышленно уходили от налогов.

Отдельные последствия признания сделок недействительными могут быть прямо зафиксированы и в других статьях. Например, если одной из сторон договора выступал недееспособный гражданин, то вторая сторона, кроме того, чтобы вернуть полученное по договору, должна еще и возместить нанесенный недееспособному реальный ущерб (ст. 171 ГК РФ). Такие же дополнительные обязательства по возмещению ущерба возникают и у стороны по договору, заставившая подписать его второго участника сделки, угрожая ему, или используя обман (ст. 179 ГК РФ).

Как признать договор недействительным на практике

Вариант 1. Если договор ничтожный

Ничтожным договор признается без каких-либо дополнительных действий. Идти в суд и что-то доказывать не надо. Но это не означает, что вторая сторона сразу же согласится и вернет все полученное по сделке. И вот тут обращение в суд – вполне вероятное развитие событий.

Инициировать разбирательство в суде нужно при помощи иска, где содержатся требования об истребовании вещи из чужого незаконного владения. По ничтожному договору право собственности на квартиру у покупателя так и не появилось, на этом основании и нужно ее вернуть в пользование настоящему собственнику (продавцу).

В этом случае нет надобности думать, как признать договор недействительным, можно сразу предпринять действия для возврата имущества. И сюда включается сотрудничество с судебными приставами, занимающимися выполнением решения суда о возврате квартиры и выселении покупателя из квартиры.

Вариант 2. Если договор оспоримый

Тут изначально задумываются над тем, как признать договор недействительным, где найти доказательства в подкрепление оснований для исковых требований. А уже вторым этапом разрабатывают и осуществляют тактику возврата квартиры.

Адвокат Мурзакова Екатерина Михайловна окажет правовую помощь в обеих ситуациях, а также возьмет на себя представительство интересов клиента в суде.

Проблемы, возникающие впоследствии признания сделки недействительной

Если договор купли-продажи недвижимости признали недействительным через суд, или он являлся ничтожным, обычно это бывает выгодно только для одной стороны, той, которая инициировала процедуру, заявив о нарушении своих прав.

На практике чаще всего – это продавец квартиры, который хочет вернуть свое имущество. Покупатель же при этом может остаться и без квартиры, и без денег. Распространенное применение противозаконных мошеннических схем, когда квартира проходит через несколько собственников, а потом продается добросовестному покупателю, зачастую приводит к плачевным последствиям. Сделку признали недействительной, квартиру вернули первоначальному собственнику. А денег стребовать вроде бы как уже не с кого.

Защита участников сделки, признанной недействительной

Когда добросовестный покупатель узнает об открытии судебного разбирательства о выселении его из квартиры, первым делом стоит получить квалифицированную юридическую консультацию. Адвокат может предложить различные варианты защиты своего клиента в зависимости от ситуации. Если вторая сторона по сделке хочет признать договор недействительным, это может быть чревато для него. Найдя достаточно доказательств того факта, что изначально сделка планировалась как мошенничество, можно виновников привлечь к уголовной ответственности.

Вернуться в раздел Договор купли-продажи: особенности